Kredyty mieszkaniowe dla młodych ludzi

Sposobem na poprawę relacji klienta z bankiem może być wzrost znaczenia bankowości spółdzielczej. Działające na niewielką skalę, mogą być czymś, z czym klient byłby się w stanie w jakiś sposób identyfikować. Częstą sytuacją jest w ich wypadku bezpośredni kontakt z dyrektorem, szefem placówki.

Problemy i perspektywy bankowości A.D. 2009

Obecne czasy dla wielu z nas są niełatwe. Strata pracy, wzrost rat kredytu, a wreszcie ograniczenie zdolności kredytowej i negatywna decyzja w sprawie finansowania nowego mieszkania przez bank wpływają na życie przeciętnego człowieka w sposób nadzwyczaj bolesny. Poza zdrowiem psychicznym kryzys zabiera także pewność siebie i umiejętność racjonalnego planowania przyszłości.

W ostatnich latach normalne stało się finansowanie zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym. Kilkudziesięcioletni związek na dobre i złe z bankiem był i zapewne będzie nadal czymś zupełnie naturalnym dla klientów instytucji finansowych.

Dostępność tego produktu została jednak ograniczona zwiększonymi wymaganiami wobec mocno nadwątlonej zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Stoją za tym między innymi kłopoty finansowe przedsiębiorstw zaangażowanych w spekulację zaawansowanymi strategiami opcyjnymi, również pozbawionych częściowo źródeł finansowania.

W tym miejscu można usłyszeć coraz częściej głosy sprzeciwu wobec idei kapitalizmu, które często zawierają cenne uwagi krytyczne. Jednak jak do tej pory nie zanosi się na powstanie kolejnego New World Order. Polityka pieniężna światowych mocarstw posługuje się ciągle wypróbowanymi narzędziami, jednak często działają one prawidłowo jedynie w warunkach prosperity. Popatrzmy chociażby na stopy procentowe w USA, których obniżenie prawie do zera nie pobudziło amerykańskiej gospodarki. Teoria ekonomii mówi w takich przypadkach o pułapce płynności.

Społeczeństwo utrzymuje zasoby pieniądza w postaci gotówki na wysokim poziomie, nie podejmując się inwestycji w papiery wartościowe. Państwo traci więc wpływ na wielkość popytu inwestycyjnego i konsumpcyjnego. Pozostaje więc tylko bezpośrednie zwiększenie wydatków budżetowych. Powiększanie deficytu budżetowego rodzi konieczność pozyskania środków z obligacji, co w wielu krajach utrudnia właśnie wspomniana pułapka płynności.

Poza tym ich oprocentowanie takich obligacji musi być atrakcyjne, co może przyczynić się do zwiększenia kosztów kredytu. Sposobem na to są inne narzędzia polityki pieniężnej, jak np. przedterminowy wykup rządowych papierów wartościowych po ich cenie nominalnej. Mało prawdopodobne jest niestety, aby znaczna część takiego zastrzyku została przeznaczona natychmiastowo na kredyty – wszak problem leży tu również po stronie klientów banków i ich braku zdolności kredytowej.

Rządy wielu krajów obawiają się podejmowania radykalnych decyzji, np. tego, aby pozwalać bankom upadać. W teorii miałoby to jedynie negatywne następstwa, w praktyce jeszcze nie mieliśmy z taką sytuacją do czynienia na skalę masową. A na eksperymenty ciężko w takiej chwili jak ta się zdecydować. Istnieje bowiem presja społeczeństwa, innych państw, etc. Tak więc popada się w skrajny interwencjonizm, który przejawia się w postaci programów naprawczych, przejęć spółek czy też gwarancji. Za kilka lat ponownie pojawią się pretensje o wysoki deficyt budżetowy, dług publiczny czy szalejącą inflację. Cóż, to jest właśnie natura cykli koniunkturalnych.

Warto jednak dłużej zastanowić się nad sprawnością systemu jako całości. Czy rzeczywiście funkcjonuje on poprawnie tylko w fazie globalnego wzrostu gospodarczego? Spójrzmy na banki. Główna idea ich funkcjonowania opiera się na społecznym zaufaniu i zaawansowanej statystyce. Banki komercyjne kreują bowiem poprzez kredyty swój własny pieniądz jako zapisy na kontach. W obiegu gotówkowym pozostaje jednak wyłącznie pieniądz Banku Centralnego.

Ludzie, składając w bankach depozyty, umożliwiają tym instytucjom udzielanie kredytów, czyli sprzedaż towaru, z którego czerpią one gros zysków. W sytuacji, gdy pojawiają się pierwsze oznaki dekoniunktury, wielu klientów wycofuje swe pieniądze, obawiając się bankructwa banków. Jednak banki, budując z nimi długotrwałe relacje, oparte na obopólnym zaufaniu, mogą ograniczać ten proces. Pytanie brzmi jednak: czy i jak to robią?

Wyobrażenie przedstawiające klienta i bank jako dwoje przyjaciół zakrawa na utopię. Skądinąd jest to perspektywa bankowości przyszłości. Koniec końców obecny kryzys wziął się właśnie z nadużycia po części zaufania klientów do stabilności banków, poza tym również z niewiedzy tych pierwszych. Celowo pomijam tutaj kwestie polityki stóp procentowych USA. Za sprzedaż kredytów wysokiego ryzyka odpowiedzialni są bowiem przede wszystkim pośrednicy kredytowi.

Problem tkwi nie tylko w sposobie ich wynagradzania, opierającym się na liczbie sprzedanych kredytów. System ten szwankuje poprzez zbytnie rozproszenie odpowiedzialności w działających na coraz większą skalę instytucjach finansowych. Kredytowym molochom trudno jest budować relację z klientem, poznać go, zaoferować mu produkt odpowiedni do jego potrzeb. Wraz z rozszerzaniem działalności , banki stosują outsourcing wielu usług, takich jak chociażby pozyskiwanie klientów.

Często taki sposób działalności jest bardziej opłacalny niż utrzymywanie własnych placówek. Zapomina się tu o jednym. W tak skomplikowanej strukturze klient często nie odnajduje nikogo, kto umiałby lub tylko chciał porozmawiać o jego potrzebach. I nic tu nie zmienią rozbudowane akcje marketingowe. Kontakt z drugim człowiekiem to podstawa długotrwałej współpracy. Pozbawiony tego klient nie będzie żywił zaufania w stosunku do bezimiennej potężnej struktury, którą jest w dzisiejszych czasach bank. A jak już wspomniałem, na zaufaniu opiera się w dużej mierze system bankowy.

Jak w takim razie można temu zaradzić? Podstawowym czynnikiem powinno być wprowadzenie licencji dla wszelkiej maści doradców finansowych czy kredytowych. Osoba taka powinna być uzbrojona w wiedzę nie tylko o konkretnym produkcie, ale przede wszystkim o skutkach podejmowanych przez nią działań – i to patrząc przez pryzmat zarówno sektora bankowego jak i społeczeństwa. Etyka zawodowa jest w tym wypadku rzeczą niezbędną. Ekonomia nie jest nauką ścisłą, wiele decyzji opiera się na przewidywaniach, prognozach i za ich odejście od rzeczywistości trudno kogokolwiek karać, chyba że dopuścił się świadomego nadużycia.

Należy w tym miejscu wspomnieć o istotnym fakcie – w interesie banków leży to, aby sprzedawać odpowiednim jednostkom właściwe dla nich produkty. Nie zawsze są one tego świadome, jednak jeśli chcą prowadzić efektywną działalność w dłuższym okresie, muszą dbać o to, aby ich klienci nie mieli problemów ze spłata zobowiązań. Nie osiągnie się tego sprzedając masowo modne produkty, jak do niedawna kredyty denominowane w obcych walutach. Nieświadomi klienci wdali się w spekulację, licząc na niższe raty kredytowe.

Jednak jest to zachowanie akceptowalne w krótkim terminie, w długim powoduje nadmierne ryzyko, szczególnie biorąc pod uwagę przeciągające się przyjęcie przez Polskę waluty euro . Pomiar zdolności kredytowej nie powinien zależeć od cyklu koniunkturalnego, gdyż tylko go pogłębia. Widać to dobrze na przykładzie Deutsche Banku, który w Polsce w czasie prosperity nie starał się sprzedawać produktów na siłę i obecnie może sobie pozwolić na bardzo konkurencyjną ofertę.

Problem uczciwości i sprawiedliwości jest kluczowy w przypadku bankowości islamskiej, która narzuca zarówno na bank jak i jego klienta obowiązane wzajemnej pomocy, równego podziału i wspólnego minimalizowania ewentualnych strat. Niedopuszczalna jest spekulacja czy zatajenie prawdy lub też celowe wprowadzenie w błąd. Ważna jest równowaga między finansowaniem dłużnym i aktywami. Te kilka zasad w połączeniu z brakiem odsetek stwarza przed bankowością islamską szerokie pole do manewru, zwłaszcza w kontekście tego, co wcześniej napisałem o etyce.

Co więcej, w efekcie stosowanie tych zasad zwiększa świadomość istoty usług wśród klientów, spowodowane bliską współpraca z instytucją finansową, i lepsze wykorzystanie tych usług. Taki model byłby bardzo pożądany w Polsce, zwłaszcza biorąc pod uwagę obecne działania Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który zamierza bronić zaskarżyć do sądu antymonopolowego umowy kredytowe, w których zaznaczono, że oprocentowanie może zmieniać zarząd banku. Jest to praktyka nieuczciwa ze strony banków, dezorientująca klienta i stawiająca go na z góry przegranej pozycji. W ten sposób nie buduje się partnerstwa.

Innym sposobem na poprawę obecnej sytuacji może być wzrost znaczenia bankowości spółdzielczej. Działające na niewielką skalę, mogą być czymś, z czym klient byłby się w stanie w jakiś sposób identyfikować. Częstą sytuacją jest w ich wypadku bezpośredni kontakt z dyrektorem, szefem placówki. Model bankowości spółdzielczej działa bardzo sprawnie np. w Austrii, gdzie Grupa Bankowa Raiffeisen opanowała około jednej czwartej rynku usług finansowych.

Model jej działalności składa się z trzech poziomów: lokalnego, regionalnego, obsługującego transakcje i zapewniającego płynność bankom spółdzielczym niższego szczebla, oraz centralnego, na którym Raiffeisen Zentralbank Österreich AG obsługuje duże przedsiębiorstwa. Cała ta struktura zapewnia możliwość finansowania nie tylko podstawowych potrzeb finansowych klientów.

Załóżmy wszakże, że w Polsce nie jesteśmy w stanie wykształcić tak sprawnego i wydolnego systemu opartego na bankach spółdzielczych. Rozproszenie i niewielka skala działalności tychże nie pozwala im na masowe udzielanie kredytów mieszkaniowych. Pozostają one więc właściwie na wyłączność bankom komercyjnym. Co może poprawić kontakt z klientem w przypadku tego produktu?

Odpowiedzią na to pytanie jest pozwolenie tym bankom na emisję listów zastawnych. Potencjał tego instrumentu jest niewykorzystany, 4 działające w Polsce banki hipoteczne nie funkcjonują bowiem na znaczną skalę. Emisja listów zastawnych wiąże się z określonymi wymaganiami co do kredytów będących zabezpieczeniem tych papierów wartościowych, a to z kolei wymusza na banku dobre rozpoznanie bazy klienckiej i dostarczenie jej produktów na miarę jej potrzeb.

Bank dzięki emisji długoterminowych papierów wartościowych ogranicza ryzyko niedopasowania stóp procentowych (krótkoterminowe depozyty będące zabezpieczeniem długoterminowych kredytów).

Podobny do listów zastawnych wydźwięk ma sekurytyzacja syntetyczna, z tym że dotyczy ona całkowitego transferu ryzyka związanego z daną pulą wierzytelności na emitenta papierów wartościowych. Wykorzystuje się w tym przypadku np. swap kredytowy. Rozwojowi tej formy może powinna sprzyjać zmiana ustawy o funduszach sekurytyzacyjnych. Jak do tej pory sekurytyzacja taka nie jest właściwie wykorzystywana w Polsce.

W przypadku kredytów przeciwnicy ustroju kapitalistycznego często przywołują argument, że jest to współczesna forma niewolnictwa, uzależniająca los przeciętnego Kowalskiego od decyzji organów bankowych. Ciężko się z tym argumentem zgodzić. Teoretycznie nikt nikogo do zaciągnięcia kredytu nie zmusza. Inna sprawa, że przy dzisiejszym poziomie cen mieszkań, mimo znacznej korekty, niewielu ludzi stać na ich zakup bez udziału finansowania obcego. Sytuacja ta potwierdza fakt, że banki są jednak potrzebne. Ostatecznie umożliwiają nam one bieżącą konsumpcję przyszłych dochodów.

Ta działalność banków ma szczególnie istotne znaczenie przy kupnie mieszkania. Mimo wielu problemów, w mniej lub bardziej odległej przyszłości banki znowu rozszerzą skalę swojej działalności w zakresie kredytowania hipotecznego, nie ze względu na obniżenie wymagań wobec kredytobiorców, ale w związku z cenami nieruchomości.

Pierwszy kwartał roku 2009 przyniósł w Polsce dalszą obniżkę cen metra kwadratowego mieszkań w największych miastach. Według OpenFinance mediana cen transakcyjnych we Wrocławiu spadła o 12,4 %, z 6522 pln/m2 w lutym 2008 do 5737 pln/m2 w lutym 2009 roku. Poprawia to z pewnością nastroje potencjalnych kredytobiorców. Pozostaje mieć nadzieję, że banki będą w stanie zaspokoić popyt na kredyty, który już niedługo zapewne się zwiększy.

Problemom wrocławskiego rynku mieszkaniowego, ryzyku, finansowaniu oraz inwestycjom na szeroko pojętym rynku nieruchomości będzie poświęcona konferencja „Mieszkanie dla Studenta i Absolwenta”, na którą w imieniu Międzywydziałowego Koła Naukowego Bankowości „Bankier” serdecznie zapraszam już 18. i 19. marca na terenie wrocławskiego Uniwersytetu Ekonomicznego.

Tomasz Woźniak

źródło: www.bankier.pl